обратите внимание:

Как иностранцу купить недвижимость в Италии?

Как иностранцу купить недвижимость в Италии?
Покупка недвижимости

Италию отличает лояльное отношение к приезжим гражданам. Здесь не предусмотрены какие-либо ограничения в покупке жилья для граждан других стран. «Пакт о равноправии» указывает на то, что иностранец практически приравнивается к гражданам самой страны и делает реальными их сделки с частными лицами. Поэтому любой иностранец, решивший купить недвижимость в этой стране, может сделать это, выполнив ряд условий. Для большей эффективности следует обращаться к риелторам. Вы сможете осмотреть объект перед покупкой и сэкономить значительную сумму, чем если обратитесь к посредникам, так как им вы заплатите вдвое больше. У вас будет еще больше возможностей, если прежде, чем заниматься покупкой жилья, вы приобретете статус резидента Италии. Возможно также получение льгот. Такой статус приобретается в том случае, если иностранец устроился на работу в стране по найму или занялся своим собственным бизнесом. В этом есть и другие не менее важные плюсы – человек имеет право на получение бесплатных государственных услуг (образование, медицинские услуги, пенсию), может путешествовать по странам Шенгенского договора в безвизовом порядке.

Необходимым условием покупки жилого помещения является оформление некоторых документов, а именно: ИНН (Codice fiscale), лицевой счет в итальянском банке, куда будет перечислена оплата, документы, в которых прописана сумма задатка, договор о купле-продаже (Atto notariale di compravendita). Последний шаг производится в присутствии свидетеля, в данном случае нотариуса, чтобы факт оплаты и передачи чека был строго зафиксирован. Покупая жилье, вы можете указать, что длительность непрерывного проживания в этом доме будет составлять не менее 18 месяцев, и это понизит величину налоговых выплат с 7 до 4%. Человек, оформивший законное проживание в стране, имеет право на отмену налога на жилье и ипотечный процент в 3-4% годовых.

Естественным следствием повышения цены на недвижимость является наличие в относительной близости различных архитектурных и исторических памятников, моря, а также место в самом городе – если это центр города, то цена повышается, если сельская местность, то, соответственно, понижается.
При покупке жилого помещения внимательно осмотрите его на предмет поломок и давности постройки – в исправности ли окна, крыша, стены и полы. В старых домах часто повышается влажность потому, что чаще всего они построены из кирпича и камней. Камни часто способствуют сырости внутри помещений. Естественно, что устранить эту проблему можно, но если вы имеете ограниченную сумму и не предполагаете вкладываться еще и в ремонт дома после покупки, то от такого варианта целесообразно отказаться. Современные стройматериалы стоят не очень дешево, поэтому отнеситесь к этому внимательно. Учтите также, что итальянцы платят гораздо больше на отопление, чем россияне. Эта система тоже должна быть в первую очередь функциональной наряду с окнами и крышей. В противном случае вам придется менять трубы и радиаторы. Для этого вы сначала должны будете разрушить стены. Так что невнимательный осмотр помещения на этот предмет повлечет за собой большие траты, которых можно было бы избежать.

Покупке жилья предшествуют еще несколько формальных, но обязательных операций. Во-первых, после того, как вы открыли счет в итальянском банке, вы отправляете определенную (депозитарную) сумму, которая служит страховкой в случае отказа партнера по договору о купле-продаже. Эта сумма составляет 1% от суммы всей сделки. Естественно используется только европейская валюта. Также желающий приобрести жилье обязуется после его осмотра выслать план и описание технического состояния жилого помещения. Высылается цена и другие аспекты предполагаемой сделки.

Далее производится составление документа ( это предварительный договор), в котором каждая из сторон указывает свои данные, указывают стоимость жилого помещения, указывается количество и состояния продаваемого имущества, период, в течение которого клиент обязуется оплатить всю стоимость и вид платежа. При заключении такого договора должен, безусловно, присутствовать юрист и он же должен составить этот документ. Следует пользоваться услугами только специалиста, незаинтересованного ни в чьем преимуществе, иначе в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Юристу продавцом предоставляются документы, подтверждающие факт владения продаваемым имуществом и соответствие государственным строительным нормам. После этого вторая сторона, то есть покупатель обязуется оплатить 20% от стоимости дома.

Оформление договора о купле-продаже также требует оформления налогового кода плательщика (codice fiscal), его вы можете получить в отделах налоговой службы или в итальянском представительстве в Москве. Этот шаг предшествует выдаче банковского лицевого счета. Далее все выплаты производятся в такой форме и в таком количестве, которое указано в договоре. Покупателю понадобится либо знание языка, либо услуги переводчика, так как во время заключения нотариус будет зачитывать текст документа вслух. Если вы не можете обеспечить ни то, ни другое, то стоит нанять специального человека, написать на него доверенность и он будет участвовать в сделке как доверенное лицо и при том со знанием итальянского языка. Рассчитывайте на то, что эти дополнительные расходы составят от трех до пяти процентов и НДС. Они покрываются у нотариуса. Каждый год имущественный налог составит 0,4 – 0,7% от стоимости договора.

Далее уделяется внимание коммунальным услугам, подписываются договора со службами (газ, вода, электричество и т.д.). Тарифы в ежемесячные абонентские выплаты не входят. В среднем полная стоимость предоставленных коммунальных услуг ежемесячно составит около 150 Евро. Мусор вывозится отдельно и вам это выйдет примерно в триста евро в год. Как уже было сказано выше, отопление домов в Италии очень дорогостоящее. Если квадратная площадь вашего дома не превышает двухсот квадратных метров, то выйдет примерно 2 — 5 000 евро в зимний период (установка температуры производится вручную).

При заключении договора купли-продажи вы указываете, первый ли раз приобретаете жилье в Италии и кто является вашим партнером по договору – юридическое или физическое лицо. От этих двух аспектов зависит, насколько высокими будут дополнительные затраты. Это различные налоги и сборы. Если вы не имеете статус резидента страны, то вы в любом случае указываете, что жилье покупается второй раз. (seconda casa). Выгода покупки у частного лица очевидна, так как вы заплатите вдвое, а то и втрое меньше, чем стоимость на рынке недвижимости. Налог составляет десять процентов от стоимости кадастровой (Valore Catastale). Если вы не в состоянии сами рассчитать данную стоимость, то можете прибегнуть к помощи того же нотариуса. Он же будет удерживать налоги согласно цене недвижимости. Если вы знаете рентный доход квартиры в Италии (Rendita), его можно найти в договоре предыдущего покупателя дома, то его цифру нужно умножить на 126, и вы получите кадастровую стоимость жилого помещения. В будущем это будет прописано в вашем договоре.

В число дополнительных расходов входит оплата услуг нотариуса. Сумма зависит от стоимости объекта договора, исходя из нее, высчитывается процент. Но если чем выше стоимость квартиры, тем ниже процент, и наоборот. Примерная цена услуг нотариуса составляет 2.500 — 3.500 Евро при условии, что цена жилья не превышает одного миллиона Евро. Доходы нотариуса, определяемые государством, всегда предельно высоки, но также зависят от стоимости объекта договора.
Дополнительные расходы включают комиссионный сбор для агентства по недвижимости.
Его величина обратно пропорциональна величине стоимости самого жилья и обычно она не превышает 6 процентов. Однако жители Италии, то есть ее законные граждане, выплачивают не более трех, но не менее полутора тысяч евро.
Приведем пример расчета дополнительных расходов, если вы приобретаете жилье на сумму 50 тысяч Евро. Итак, во-первых, общий налог в размере 10 тысяч (кадастровая цена – вероятнее всего 20 тысяч, подсчитываете десять процентов от кадастровой стоимости), во-вторых, нотариальные услуги две с половиной тысячи, в-третьих, оплата услуг агентства полторы тысячи. В сумме – 10 процентов от цены объекта договора. Если учесть непредвиденные ситуации, то сумма может увеличиться или уменьшиться на пятьсот евро.

Просмотров: 1 251

Comments are closed.