обратите внимание:

Покупка недвижимости в Италии шаг за шагом

Покупка недвижимости в Италии шаг за шагом
Покупка недвижимости

В начале приведем краткую обобщенную информацию о последовательности действий при покупке квартиры в Италии.

Шаг первый. Осмотр недвижимости
1. По приезду в Италию Вы получаете итальянский налоговый код — codice fiscale. Это можно сделать в налоговом офисе недалеко от Скалеи или в итальянском консульстве в Москве.
2. Открываете счет в итальянском банке.
Для открытия счета в некоторых банках могут потребоваться данные о Вашей «прописке», которых нет в загранпаспорте. Поэтому при поездке в Италию, возьмите с собой копии главной страницы российского паспорта и страницы с данными о регистрации по месту жительства.
3. Выбираете недвижимость.
4. Подписываете предложение о покупке (Proposta d’acquisto) , которое передаете напрямую или через агентство недвижимости собственнику квартиры. К предложению о покупке квартиры или дома в соответствии с принятым в Италии порядком Вы должны приложить чек на сумму задатка (или наличные). Как правило, сумма задатка составляет 5-10% от стоимости недвижимости.
5. Одновременно с предложением о покупке (если оно принимается продавцом, а оно принимается) подписывается предварительный договор купли-продажи недвижимости между Вами и продавцом, в котором оговариваются все условия сделки, а также сроки окончательного расчета и подписания окончательного договора у нотариуса. Сроки, как правило, порядка 1 месяца, но могут быть по Вашему желанию и более длительными, вплоть до нескольких месяцев. Если Вы покупаете недвижимость в Италии при посредничестве агентства недвижимости, вместо предварительного договора с продавцом Вы подписываете аналогичный договор с агентством недвижимости, которое является полномочным представителем продавца. В этом договоре указываются все условия сделки и, кроме того, величина комиссионного вознаграждения агентства. Также необходимо указать все Ваши дополнительные затраты по покупке квартиры в Италии, такие как налог на покупку и гонорар нотариуса.
6. Уезжаете из Италии домой и переводите деньги со своего счета в банке в России на свой счет в банке в Италии. Для этого Вам необходимо представить в российский банк копию уведомления налоговой инспекции по месту вашей регистрации об открытии счета в зарубежном банке. На нашем сайте Вы можете скачать эту форму уведомления .
7. Приезжаете к оговоренному в предварительном договоре сроку в Италию. Выписываете в итальянском банке чек на имя продавца недвижимости на сумму сделки минус задаток, чек на имя нотариуса на общую сумму его гонорара и налога на приобретение итальянской недвижимости, а также чек на имя представителя агентства недвижимости. Все эти расходы составляют порядка 10% от суммы сделки.
8. Идете вместе с продавцом, представителем агентства и переводчиком к нотариусу, где подписываете договор купли-продажи недвижимости в Италии — нотариальный акт(Atto notarile di compravendita) и передаете чеки продавцу, нотариусу и агентству.
9. Нотариус направляет договор в кадастр недвижимости Италии, затем получает оттуда выписку, в которой уже указано Ваше имя, как собственника приобретенной итальянской недвижимости. Через 20, максимум 30 дней весь комплект документов на Вашу итальянскую квартиру готов и находится у нотариуса, где Вы или представитель агентства можете его забрать.

Шаг второй. Предложение о покупке.
После осмотра квартир, предлагаемых Вам агентством недвижимости, и принятия решения о покупке понравившейся Вам квартиры, Вы должны подписать документ, называемый Proposta d’acquisto — предложение о покупке, в котором указываются параметры выбранной квартиры, ее стоимость и сроки подписания контракта у нотариуса, а также величина задатка, который Вы передаете через агентство продавцу в качестве обеспечения своего предложения о покупке. Кроме того, именно на этапе внесения задатка агентство должно подписать с Вами договор, в котором в дополнение к данным, содержащимся в предложении о покупке, указываются все Ваши дополнительные расходы, а именно — налоги при покупке недвижимости, гонорар нотариуса и комиссионные агентству. Иногда агентство не требует, чтобы Вы подписали предложение о покупке, а все аспекты предстоящей сделки указываются только в договоре с агентством. Это вполне нормально, а вот если агентство просит Вас подписать только предложение о покупке и не подписывает ничего со своей стороны, если о сумме дополнительных расходов Вам говорят только на словах, если комиссионные пытаются взять уже в момент внесения задатка, то это уже нарушение общепринятой в Италии процедуры покупки недвижимости.
Что касается сроков окончательной оплаты и подписания договора купли-продажи у нотариуса, то в предложении о покупке Вы указываете «крайний» срок (до нескольких месяцев), точную дату можно определить позднее.
Сумму задатка в разных агентствах недвижимости просят оставить разную сумму — от 1000 евро до 10% от цены квартиры. Признаком «хорошего» агентства недвижимости является тот факт, что сумма задатка в процентном отношении от стоимости квартиры составит не более 5-10%. Также Вам покажут правоустанавливающие документы на квартиру, такие как контракт прежнего владельца на покупку, план квартиры, копии документов владельца, согласие или доверенность супруги на продажу, если это совместная собственность или она приобретена во время брака. На этом же этапе Вы можете узнать величину коммунальных платежей за приобретаемую квартиру.
Ваше предложение о покупке оформляется в двух экземплярах, подписывается Вами и агентством и передается вместе с чеком продавцу. Если продавец живет в другом городе, Вас могут попросить перевести ему сумму задатка через банк обычным банковским переводом.

Шаг третий. Предварительный договор.
Если продавец принимает предложение, то формально необходимо подписание следующего  документа — Preliminare di vendita — предварительного контракта между покупателем и продавцом, при этом Вы оплачиваете еще часть общей суммы — по договоренности до 10-20%. На практике же эта часть процедуры всегда пропускается и подписание предварительного контракта и оплата  промежуточных сумм не происходит.
Просто агентство недвижимости передает продавцу Ваше предложение о покупке и сумму задатка, получая от продавца документ с обязательством продать квартиру на условиях Вашего предложения. При этом, если Вы откажетесь от покупки, то сумма задатка Вам не возвращается, если уже после принятия Вашего предложения и задатка откажется от сделки продавец, он должен будет Вам вернуть задаток вдвойне (но таких случаев еще не было в природе).
На практике представитель агентства просто звонит продавцу по телефону и сообщает, что появился покупатель, обговаривает предложенную Вами цену и сроки сделки.
Все описанное выше (также как и возможный торг) происходят в агентстве недвижимости. С продавцом (который может быть в другом городе или стране) Вы не пересекаетесь. У агентства есть необходимый для последующего оформления у нотариуса комплект документов на квартиру, а возможно есть и доверенность от продавца (procura speciale) на подписание контракта у нотариуса.

Шаг четвертый. Подписание договора у нотариуса.
Далее Вы должны встретиться с продавцом и с представителем агентства недвижимости у нотариуса для подписания контракта — заключительного нотариального акта о покупке — Atto notarile di compravendita. Этот акт подписывается в срок, оговоренный в предложении о покупке, точную дату можно определить позднее, главное, что не позднее оговоренного срока. Как правило, это происходит через месяц после передачи задатка. За это время Вы можете вернуться домой и перевести деньги на свой итальянский счет из российского банка. При этом, в соответствии с действующим российским законодательством, Вы должны уведомить налоговую инспекцию по месту жительства об открытии счета в иностранном банке и предоставить копию уведомления в российский банк. Прочитать о порядке уведомления и скачать форму уведомления Вы можете на нашем сайте — здесь.
Перед Вашим вторым приездом агентство должно произвести техническую проверку недвижимости, для чего необходимы услуги geometra (дословный перевод — землемер), который готовит документ, аналогичный справке БТИ и энергетический сертификат на квартиру — A.C.E. (Attestato Certificazione Energetica). На самом деле, эти документы уже могут быть подготовлены собственником квартиры, т.к. они оформляются на его имя. В таком случае квартиру можно оформить у нотариуса практически сразу. Иначе необходимо время и деньги на их оформление. Таким образом, за оформление этих документов с Вас могут попросить, а могут и не попросить некую сумму, порядка 500 евро. Можете не соглашаться, подготовка документов — это дело продавца.
Подписание контракта у нотариуса занимает немного времени. В назначенный нотариусом день у Вас должны быть чеки из итальянского банка: на имя продавца — на сумму сделки минус задаток; на имя нотариуса — на сумму налогов и гонорара; на имя представителя агентства — на сумму комиссионных. Вы приходите к нотариусу вместе с продавцом, агентом и переводчиком. В присутствии нотариуса Вы передаете чек продавцу (его номер записывается в контракте). Ну и нотариусу тоже. Нотариус читает текст договора, переводчик переводит, потом все расписываются, продавец передает Вам ключи от уже Вашей итальянской квартиры. Нотариус говорит «auguri», т.е. «поздравляю» — и все, квартира Ваша! Нотариус направляет контракт в реестр. Через 20-30 дней он получает зарегистрированный в реестре договор, выписку из реестра на Ваше имя. Эти документы Вы можете забрать в следующий приезд или попросить агентство отправить их Вам по почте, лучше курьерской. Да, перед подписанием контракта помощник нотариуса спросит Вас — женаты ли Вы и какой режим владения собственностью — общий или раздельный. Все это будет записано в контракте. Теоретически требуются данные супруги(а), и ей(ему) тоже надо получать codice fiscale, но на практике это необязательно, нотариус все равно все оформит, но уточните на всякий случай в агентстве. Данные о Вашем семейном положении не проверяются и записываются нотариусом с Ваших слов. Как и в России, квартиру в Италии можно оформить в собственность на двоих. Вообще, процесс покупки квартиры в Италии может быть и более быстрым, все зависит от степени готовности описанных выше документов

Подведем итог. Для покупки квартиры или виллы в Италии Вам надо:
1. Получить итальянский ИНН — Codice fiscale.
2. Открыть счет в итальянском банке, на который перевести деньги на покупку.
3. Подписать предложение о покупке квартиры, внеся задаток.

Далее приведем информацию о дополнительных расходах при покупке квартиры в Италии.
Во-первых, существует ряд налогов и сборов при покупке квартиры, сумма которых зависит от того, является ли приобретаемая квартира Вашей первой квартирой и кто продавец — частное лицо или фирма-застройщик. Для иностранца-нерезидента Италии квартира, покупаемая в Италии, всегда не первая, а вторая (seconda casa). В случае покупки у частного лица величина налогов составляет 10% от кадастровой стоимости недвижимости (Valore Catastale), которая в подавляющем большинстве случаев раза в 2-3 раза ниже рыночной. Эту стоимость рассчитывает и удерживает с нее налоги нотариус, но можно рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно. Для этого надо узнать величину рентного дохода итальянской квартиры — Rendita (сокращенно r.c.e.), посмотрев контракт на покупку прежнего владельца, она также будет указана Вашем контракте. Для расчета кадастровой стоимости квартиры надо умножить Rendita на 126.
Во-вторых, Вы должны заплатить гонорар нотариусу, сумма которого рассчитывается в процентах от реальной цены квартиры, указанной в контракте, но по дифференцированной шкале, т.е. чем больше сумма сделки, тем меньше процент. На главной странице нашего сайта приведены ссылки на сайты итальянских нотариальных палат, где можно,посмотреть сумму гонораров нотариуса при оформлении недвижимости, для квартир, стоимостью до 1000.000 евро они составляют от 2.500 до 3.500 евро. (Мы работаем с хорошим нотариусом, его гонорар в подавляющем большинстве случаев — от 1500 до 2000 евро). Государство устанавливает максимально возможную величину гонораров нотариуса в зависимости от стоимости квартиры.
В-третьих, Вы должны будете заплатить комиссию агентству недвижимости. Ее величина в разных агентствах варьируется от 3 до 6 процентов. Итальянцы платят не более 3% (но не менее 1500 евро). Кстати, ставка тоже дифференцированная, чем больше сумма сделки, тем меньше процент.  Постарайтесь не заплатить больше, чем итальянцы!
Таким образом, при покупке квартиры за 50.000 евро Ваши дополнительные расходы составят:
налог — 1000 евро — 10% от кадастровой стоимости, которая будет скорее всего 20.000 евро;
нотариус — 2500 евро.
Т.е. всего 3500 евро или примерно 7% от стоимости недвижимости. Плюс 1500 евро  агентству — 3%. Итого — 10 % от стоимости недвижимости.
На деле эта сумма может варьироваться в пределах +/- 500 евро.
И в заключение приведем величину ежегодных расходов на содержание недвижимости в Италии.
1. Муниципальный налог на имущество I.C.I.(Imposta Comunale sugli Immobili), составляющий 0,7% от кадастровой стоимости недвижимости. На практике 100-150 евро в год. С 2012 года налог ICI заменен на новый налог IMU, который увеличился примерно в 2 раза.
2. Оплата электроэнергии – 180 евро в год фиксировано + расход по счетчику 0,25 евро за 1Квт.
3. Оплата водоснабжения – порядка 100 евро в год.

Просмотров: 1 268

Comments are closed.